Life Settlements vs inwestycje w nieruchomości
Mija drugi miesiąc 2020 roku. W Chinach epidemia koronawirusa, a na światowych rynkach kapitałowych lekka zadyszka. W Polsce oczekiwane jest spowolnienie gospodarcze, rośnie inflacja, a stopy procentowe stoją w miejscu. Nie słabnie za to zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. Podczas Forum Finansów i Inwestycji w początku stycznia 2020 największym zainteresowaniem publiczności cieszyły się panele dyskusyjne i wykłady dotyczące tego rynku. To nie dziwi.
Brak jest na rynku innych, zrozumiałych dla szerokiej rzeszy osób, sposobów lokowania kapitału. Większość wierzy w to, że nieruchomość zawsze będzie drożała i że na tej inwestycji nie można stracić. Specjaliści ostrzegają, że być może powoli zaczynamy mieć do czynienia z tzw. bańką, przywołują przykłady Grecji i Hiszpanii sprzed kilkunastu lat, ostrzegają przed braniem kredytów na zakup…na razie to nie działa. Mimo rosnących w tempie dwucyfrowym cen metra kwadratowego w dużych miastach Polski popyt zdaje się nie słabnąć. Liczyłem stopę zwrotu z wynajmu 30 metrowej kawalerki we Wrocławiu, kupionej u dewelopera w końcu 2019 r. Przyjmując rynkową cenę najmu i średnią ceną standardowego wykończenia i wyposażenia takiego mieszkania otrzymałem wynik z uwzględnieniem inflacji w pierwszym roku 2,7% p.a. (10 miesięcy wynajmu , 2 miesiące na wykończenie mieszkania), a w następnych latach (12miesięcy w roku) 3,5% p.a. bez uwzględnienia remontów bieżących czy problemów z najemcami.
Taka inwestycja nie jest bezobsługowa . Wiąże się z koniecznością nakładu czasu i pracy własnej inwestora/właściciela, o czym wielu nie pamięta przy podejmowaniu decyzji o zakupie. Oczywiście zawsze można wynająć firmę świadczącą usługi związane z obsługą najmu, co obniży wysokość stopy zwrotu.
Koszty wejścia w taką inwestycję w dużych polskich miastach znacznie przekraczają 300 000 zł.
Aby zdywersyfikować skład swojego portfela inwestycyjnego Polacy do dyspozycji mają jeszcze obligacje Skarbu Państwa teoretycznie chroniące przed inflacją ogłaszaną przez GUS. Czy uchronią nas przed inflacją rzeczywistą („masło podrożało , ale za to lokomotywy potaniały”)? Wątpię.
Inne instrumenty rynku kapitałowego-obligacje korporacyjne czy Giełda Papierów Wartościowych lub fundusze inwestycyjne to już inny poziom ryzyka.
Porównanie Life Settlements z inwestycją w nieruchomości.
Relatywnie niski próg wejścia.
W przypadku LS to tylko 10 000 USD. Przy obecnych cenach mieszkań to 1/10 kawalerki we Wrocławiu. Oprócz tego inwestycja zapewnia bardzo dobrą geograficzną i walutową dywersyfikację portfela inwestycyjnego.
Inwestycja jest bezobsługowa.
Nie ma problemów z najemcami, stratami spowodowanymi pustostanem, kosztami remontów, czy nakładem pracy własnej. Spełnia ona oczekiwania osób niezainteresowanych ciągłym doglądaniem inwestycji. Nie wymaga także zdobywania specjalistycznej wiedzy.
Inwestycja jest bezkosztowa.
Nie ma opłat za wejście/wyjście, opłat rocznych czy opłat za sukces (succes fee), jak w przypadku funduszy inwestycyjnych czy innych instrumentów rynku kapitałowego. Nie występuje opłata notarialna, czy podatek od czynności cywilno-prawnych.
Gwarancje bezpieczeństwa kapitału.
Inwestycja oparta jest o konkretną polisę na życie wystawioną przez renomowane amerykańskie towarzystwo ubezpieczeń na życie. Wypłata sumy ubezpieczenia nie podlega ograniczeniom. Warunkiem jest śmierć ubezpieczonego. Inwestor jako uposażony otrzymuje z góry określoną sumę pieniędzy, w zależności od swojego udziału procentowego w zakupie danej polisy.
Prawdopodobieństwo bankructwa amerykańskiej firmy z wysokim ratingiem, a tylko polisy wystawione przez te firmy oferowane są inwestorom, jest znikome. Nawet w czasie największego kryzysu finansowego ostatnich lat nie zbankrutowała żadna amerykańska firma ubezpieczeniowa.
Inwestorzy korzystający przy zakupie nieruchomości z kredytu zapewne spotkali się z wymaganiem przez bank polisy na życie (oprócz wpisu do hipoteki). Taka polisa stanowi dodatkowe zabezpieczenie. Polisa z rynku Life Settlements będąca inwestycją zasadniczo niczym się od niej nie różni. Skoro dla banku polisa na życie stanowi bardzo dobre zabezpieczenie to takie samo jest ono dla inwestora.
Horyzont inwestycyjny.
To minimum dwa lata. Zdarzają się inwestycje pięcioletnie. Inwestor wybierając konkretną polisę sam decyduje o maksymalnym czasie trwania inwestycji. Nie jest to spekulacja. Nie można odsprzedać polisy kupionej na rynku wtórnym. Podobnie na rynku nieruchomości – inwestuje się na kilka lat. Chyba, że inwestor specjalizuje się w tzw. flipach.
Odporność na kryzysy. Niezależność od giełd.
W przeciwieństwie do ceny nieruchomości suma wypłaty z polisy jest stała i z góry określona. Nie mają na nią wpływu tąpnięcia na rynku nieruchomości. Przykłady Grecji i Hiszpanii, gdzie ceny nieruchomości dopiero w 2019 roku osiągnęły poziom z 2012, są stale przywoływane przez specjalistów. Również wahania cen na rynku kapitałowym czy surowcowym nie maja żadnego wpływu na wysokość wypłaty sumy ubezpieczenia.
Oprocentowanie konta depozytowego.
Środki są przelewane przez inwestora na konto banku powiernika/ depozytariusza (Ban of Utah), a nie na konto amerykańskiej czy polskiej spółki. Są one oprocentowane w wysokości 0,5% miesięcznie w okresie gdy oczekują na wybór interesującej inwestora polisy. Odsetki te są doliczane do sumy wypłaty po zapadnięciu danej polisy.
Często polscy inwestorzy kupują nieruchomość na długo wcześniej przed jej oddaniem do użytkowania. Pomijając ryzyko bankructwa dewelopera czy znacznych opóźnień w budowie (sytuacje nie tak rzadko spotykane), raty płacone deweloperowi w czasie trwania inwestycji nie są oprocentowane.
Prognozowana stopa zwrotu p.a.
Polisy z rynku wtórnego przechodzą przed zaoferowaniem ich inwestorom bardzo rygorystyczną selekcję. Ich parametry: cena zakupu, gwarantowana suma ubezpieczenia i czas trwania, są tak dobierane aby roczna prognozowana stopa zwrotu była na poziomie 7-9 %. Nie zdarzyło się w ciągu 16 lat w Europie Zachodniej aby inwestor uzyskał stopę zwrotu p.a. niższą niż 4,25%. To był najniższy wynik. Dość często zdarza się natomiast wynik dwucyfrowy. Maksymalna roczna stopa zwrotu w ostatnich 6 latach to 63,76% (polisa T-4143 zainwestowana 27.04.2016 zapadła 12.08.2016).
Poniżej wyniki inwestycji w polisy 2014-2019.
ALTA CPA GROUP audyt polis 2014-2019
Oczywiście istnieją też Ryzyka np. Ryzyko kursowe czy ryzyko dłuższego przeżycia ubezpieczonej osoby.
O bezpieczeństwie tej inwestycji piszemy w zakładce Czy inwestowanie w Life Settlements jest bezpieczne?